8.Das 1x1 der Baufinanzierungskunde

8.Das 1x1 der Baufinanzierungskunde für Neulinge

Wer sein Wissen in Sachen Baufinanzierung auffrischen möchte, findet hier einen Überblick.

Was beeinflusst den Kredit?

- Bonität des/der Bauherren oder Käufer

- Wert des Objekts

- Laufzeit der Vertrags

- Sonderwünsche

Bonität

Wer ausreichend Sicherheiten mitbringt, hat bei Kreditverhandlungen gute Karten. Banker achten auf Gehaltseingänge, Anlagevermögen und alle Hinweise, die einen dauerhaften Zahlungseingang der monatlichen Raten versprechen. Sie fordern daher nicht nur eine Schufa-Auskunft, sondern auch Steuerbescheid, Gehaltsbescheinigungen und eine Offenlegung der persönlichen Verhältnisse. Selbstständige und Unternehmer müssen noch mehr Offenheit zeigen, um ihre Zahlungskraft nachzuweisen (Rating).

Wert des Objekts

Während Bauherren den Beginn des neuen Wohnglücks im Blick haben, denkt die Bank bereits an das Ende: Was bringt das Haus, wenn es einmal verkauft oder gar versteigert werden muss.

Sie prüfen sehr genau, was ihre Kunden bauen oder kaufen. Schließlich dient das Haus der Bank als Sicherheit, wenn der Kunde die Monatsrate nicht mehr zahlen kann. Dazu ermittelt das Kreditinstitut den Wert, den das Objekt langfristig erzielen kann (Beleihungswert). Dieser muss für die Dauer einer Finanzierung Bestand haben und liegt unter dem marktüblichen Preis. Geschätzt wird der Bau- und Bodenwert mit angemessenen Baukosten abzüglich eines Sicherheitsabschlages von 10 bis 30 Prozent (Sachwertverfahren) oder aber die erzielbaren Erträge (bei vermieteten Mehrfamilienhäusern).

Der Beleihungswert ist nie höher als der Verkehrswert (also der Objektwert unter Berücksichtigung von Lage und Marktpreisen). Meist liegt er bei 60 bis 80 Prozent des Verkehrswertes. Warum ist das wichtig? Liegt der Kreditwunsch des Kunden über der Beleihungsgrenze, wird der Kredit teurer und nicht selten müssen Bauherren weitere Sicherheiten bieten. Darauf sollen Kunden achten, wenn sie Online-Vergleiche durchforsten. Stellen Sie dort alle Parameter gleich ein. Eine 80 Prozent Baufinanzierung zum gleichen Zinssatz ist günstiger als Angebote, die nur bis 60 Prozent gelten.

 

Laufzeit des Vertrags

Unsere Väter zahlten meist 30 Jahre lang ihr Haus ab. War es dann mit Mitte 50 oder Anfang 60 schuldenfrei, begann eine neue Lebensphase. Heutzutage gelten diese Werte weiter, aber der Arbeitsmarkt lässt Häuslebauer längst nicht mehr über Jahrzehnte an einem Ort verweilen. Wer heute baut, baut nicht selten eine Lebensabschnittsimmobilie – und das in jedem Alter. Ob fünf oder 25 Jahre – viele Laufzeiten sind möglich. Der Zins wird für diese Laufzeit festgeschrieben (Sollzinsbindung). Danach läuft der Kreditvertrag aus oder wird gekündigt. Nach dem 10. Jahr ist das jederzeit möglich, auch wenn eine Zinsbindung von 15 oder mehr Jahren vereinbart wurde. Läuft der Kredit aus, brauchen Bauherren rechtzeitig eine Anschlussfinanzierung, mit dem dann gültigen Zinssatz; wiederum für eine bestimmte Laufzeit. Das Prozedere wiederholt sich so oft, bis die Schuld getilgt ist.

Sonderwünsche

Sondertilungen, Bausparverträge, KfW-Darlehen bei energetisch sinnvollen Um- oder Neubauten und selbst ein Riester-Darlehen lässt sich in die Baufinanzierung einbringen. Fragen kostet nichts. Wichtig bei Wohnriester: Wer sein Riester-Kapital für den Wohnbau einsetzt, bindet sich. Einmal Riester, immer Riester. Wer nach dem Verkauf seines Hauses das genutzte Geld nicht wieder in ein anderes Riester-Produkt oder eine neue Immobilie steckt, muss die Zulagen zurückzahlen.

7. Kreditangebote vergleichen

7. Kreditangebote vergleichen

Bausparvertrag, Beleihungswert, Belastungsgrenze – wer Baufinanzierungs-Angebote vergleichen will, muss sich im Vorfeld einlesen.

Wer seine Traumimmobilie findet, darf nicht lange zögern. Je begehrter die Lage, desto schneller müssen Interessenten zuschlagen und sich dann schnellstens um die Finanzierung kümmern. Wer sich erst dann in die Grundlagen der Finanzierung einarbeitet, macht sich unnötig viel Stress. Wer sein Grundwissen einbringen kann, kann das bessere Angebot für sich finden.

So lassen sich Kredite schnell und einfach vergleichen:

Setzen Sie die Parameter bei jedem Kredit gleich.

Kreditsumme, Laufzeit, Tilgungsrate, Wunschrate, Eigenkapital, Sondertilgungen, Kfw-Förderungen, bestehender Bausparvertrag, Beleihungswert - wer die Kriterien bei allen Banken unterschiedlich setzt, verfälscht das Ergebnis. Holen Sie mindestens drei Angebote ein und zwar von der Hausbank, einem Onlinevermittler und einer Direktbank.

Entscheidend ist nicht der Zins, sondern die Gesamtkosten und die Rahmenbedingungen des Kredites.

Achten Sie auf Laufzeiten, Ratenhöhe, Restschuld und den Effektivzins! Nach der Preisangabenverordnung (PAngV) weist der die jährlichen Kosten des Kredites inklusive Bearbeitungsgebühren aus. Als alleiniges Vergleichskriterium taugt er jedoch nur bedingt. Hinzu kommen können noch Schätzkosten für das Wertgutachten, Kontoführungsgebühren oder Bereitstellungszinsen. Diese fallen an, wenn Bauherren die Kreditsumme nicht auf einen Schlag abrufen, sondern – wie beim Bau üblich – nach Baufortschritt. Die Höhe der Bereitstellungszinsen variiert, mal sind ab dem 3. Monat monatlich 0,25 Prozent auf die noch nicht ausbezahlte Darlehenssumme fällig, manchmal 3,0 Prozent, aber erst nach einem Jahr. Lassen Sie sich alle Kosten ausrechnen – und auch die Raten dazu. Nur so können Sie vergleichen. Gleiches gilt für Teilauszahlungszuschläge, die manche Banken erheben, wenn der Kredit in mehreren Tranchen ausgezahlt wird. Lassen Sie sich in jedem Fall zu jeder Variante die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ausrechnen!

Bei gleichen Konditionen ist es letztendlich das Inneregefühl, welcher Anbieter zum Zuge kommt:

 Direktbank, Bausparkasse oder Hausbank. Lassen Sie örtliche Banken gegen Direktbanken antreten, Onlinevermittler bieten einen guten Markt-Überblick. Freie Kreditberater helfen, den besten Zins zu finden. Entscheiden Sie nach Ihrem Kopf und Ihrem Bauch. Wer einen Ansprechpartner um die Ecke wünscht, wird mit der Hotline einer Direktbank womöglich nicht glücklich. Andere schätzen genau dort den Service rund um die Uhr.  Direktbanken können vielfach kostengünstiger arbeiten, da sie kein teures Filialnetz unterhalten müssen. Dass sie aber stets günstiger sind, ist nicht erwiesen. Manche Haus- und Filialbanken können einen Kredit aufgrund der Gesamtsituation im Rahmen einer langen Kundenbeziehung freier und günstiger gestalten. 

Wer sich nicht informiert und Nachfragt zahlt mehr:

Lassen Sie sich Ihre Baufinanzierung erklären. Nur wenn Sie alles verstanden haben, können Sie Risiken erkennen. Unabhängige Berater bei der Verbraucherzentrale helfen dabei, die Baukonditionen zu bewerten.

Keine Sorge:

Wer bauen oder kaufen will, muss nicht eine Bankkaufmanns Lehre absolviert haben. Am Anfang der Bauphase sind Bauherren jedoch stark gefordert. Vieles läuft parallel und meist nach Feierabend, am Wochenende oder in der Mittagspause.

6.2. Welcher Finanzierungstyp bin ich?

6.2. Welcher Finanzierungstyp bin ich?

- Schnell fertig: Sie wählen eine hohe Tilgungsrate (mehr als 3 Prozent) und vereinbaren Sondertilgungen (5 bis 10 Prozent der Bausumme pro Jahr). Voraussetzung: Sie verdienen gut und haben ausreichend Reserven. Raten von 2500 Euro und mehr im Monat schrecken Sie nicht. Ein 300.000 Euro-Kredit lässt sich mit zehnprozentiger Tilgung und Topbonität binnen zehn Jahren komplett abbezahlen. An Ihnen verdienen die Banken nicht viel.

- Möglichst kleine Raten: Je kleiner die Tilgung, desto länger läuft der Kredit. Mit der Minimaltilgung von einem Prozent dauert es 35 und mehr Jahre, bis Sie schuldenfrei sind. Vorteil: Die monatliche Belastung ist kalkulierbar und notfalls auch alleine zu schultern. Tipp: Auf lange Zinsbindungsfristen von zehn und mehr Jahren achten. Nachteil: Ist das Zinsniveau später höher, zahlen diese Kunden deutlich mehr als wenn sie von Anfang mehr getilgt hätten.

- Hauptsache sicher: Die Ratenhöhe ist Ihnen egal. Sie wollen Planungssicherheit und wählen eine sehr lange Laufzeit. Nachteil: Laufzeiten von 25 Jahren und mehr lassen sich Banken bezahlen. Der Zinssatz ist höher als bei kürzeren Laufzeiten. Der Vorteil: Zinsschwankungen sitzen Sie aus.

- Flexibel bleiben: Sie kennen sich mit dem Geschehen auf den Finanzmärkten gut aus und wollen die aktuell niedrigen Zinsen nutzen – notfalls auch in Fremdwährungen. Sie wählen für einen Teil der Kreditsumme einen variablen Darlehenszins. Dieser steigt, wenn die Zinsen steigen. Nachteil: Sie müssen Ihre Finanzierung stets gut im Blick haben, um Kostensteigerungen abzufedern. Empfehlenswert für Profis.

Was passiert, wenn etwas Unerwartetes eintrifft?

Geldprobleme? Nicht denkbar.

Aber einplanen müssen Bauherren und Käufer sie dennoch. Fällt ein wichtiger Parameter wie Job, Partnerschaft oder Gesundheit weg, bricht nicht selten der Traum vom Haus in sich zusammen. Daher sollten Paare weit im Vorfeld klären: Woher kommt Geld, wenn einer oder beide Verdiener ausfallen? Gibt es eine Berufsunfähigkeitsversicherung (bei Tod: Risikolebensversicherung)?  
 Mamas aufgepasst: Könnt Ihr das Haus alleine halten, wenn der Partner geht, länger krank ist oder gar stirbt?

6.1.Der optimale Baukredit

6.1.Der optimale Baukredit für das eigene Haus

Leider können nur die wenigsten ein Haus oder ein Hausbau ohne Kredit realisieren.

Selten waren die Zinsen so niedrig und damit auch die Verlockung auf ein Eigenheim selten so hoch. Aber nur wer es sich langfristig leisten kann, ein Kredit zu bedienen und das Haus zu unterhalten, sollte den Schritt wagen.

Ohne ausreichendes Eigenkapital muss dazu ein Baukredit – oft ein halbes Leben lang abgestottert werden. Aber wie sieht die perfekte Baufinanzierung aus, die finanziell genug Luft zum Atmen lässt und dennoch die Schuldenlast zügig minimiert? Reicht es, die bisherige Miete ins Haus zu investieren? Klare Antwort: Nein. Gerade in Großstädten sind die Preise dazu in jüngster Zeit zu stark gestiegen. Doch wie weit darf man ins Risiko gehen – und wie viel ist zu viel?

Früher galt eine einfache Regel: Ein Drittel des Einkommens fließt ins Wohnen, unabhängig ob Eigentum oder Miete. In Städten mit sehr hohen Grundstückspreisen lässt sich mit diesem Ansatz kein Haus mehr mieten oder gar ein Haus finanzieren. Damit der Traum vom Eigenheim nicht zur Schuldenfalle wird, sollten Zinsen, Tilgung und Nebenkosten nicht mehr als 45 Prozent des Monatsnettos ausmachen. Wenn die Zinsen auf den Baukredit nach der ersten Zinsbindung deutlich angezogen haben und die anfangs noch tragbare Rate plötzlich so hoch wird das der Anschlusskredit nicht mehr bedient werden kann, ist der Traum des Hauses vorbei.

Ob der Kredit 50.000, 200.000 oder womöglich sogar 500.000 Euro betragen darf, müssen Käufer wie Bauherren selbst klären – und zwar so früh wie möglich. Dazu sollten sich über grundlegende Punkte im klren sein.

1. Wie viel habe ich zum Leben?

Stichwort: Kassensturz. Nettoeinkommen und regelmäßige Einkünfte addieren, variable Gehaltsbestandteile, Boni und Sonderzahlungen außen vor lassen, Einnahmen nicht schön rechnen! Bleiben Sie vorsichtig und lassen Sie Puffer für Unwägbarkeiten (Jobwechsel, Elternzeit)

2. Wie viel gebe ich monatlich aus?

Stichwort: Kostenübersicht. Alle Ausgaben für Miete, Versicherungen, Telefonie, Hobbys, Freizeit, Urlaub, Familie, Essen realistisch ansetzen. Wer gern ausgeht, will es auch noch tun, wenn er einen Kredit bedienen muss.

3. Wie viel habe ich gespart?

Stichwort: Eigenkapital. Mindestens 20 Prozent der Bausumme oder des Kaufpreises sollten es schon sein – jetzt verfügbar! Banken interessieren sich wenig für mögliche Boni, Erbschaften oder Tantiemen künftiger Erfindungen. Wer mehr hat, zahlt weniger: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser sind die Konditionen der Bank – und damit von Anfang an die Rate. Wichtig: Reserven für harte Zeiten bilden und nicht antasten. Lebensversicherungen/Bundesschatzbriefe lassen sich nicht so schnell flüssig machen wie ein Tagesgeldkonto.

Stichwort: Kreditrahmen. Das persönliche Budget sollten Immobilieninteressenten frühzeitig kennen – selbst wenn noch kein konkretes Angebot für Kauf oder Bau vorliegt. Hier kommt die Bank ins Spiel. Klären Sie im Vorfeld, welche Kreditsumme sie finanzieren würde, welche Konditionen dafür gelten, welche Fördermittel es gibt und wie hoch die monatliche Rate wäre. Erster Ansprechpartner ist die Hausbank – der Vergleich kommt später. Grund: Wer weiß, dass er am Ort 200.000 Euro mit festem Zinssatz x und fester Laufzeit finanziert bekäme, kann gezielter nach Alternativen suchen, besser verhandeln und schneller entscheiden.  

Wichtig: Die meisten Häuslebauer wollen ihre Baufinanzierung einmal planen und sich nicht ständig damit beschäftigen müssen. Experten raten daher, niedrige Zinsen langfristig (10 oder 15 Jahre) zu sichern – mit festem Zinssatz. Variable Zinssätze sind an die Geldmarktzinsen gekoppelt und steigen mit, wenn die Niedrigzinsphase einmal vorbei ist. 

Das aktuelle Zinsniveau schwankt zwischen 1,2 und knapp fünf Prozent bei zehn Jahren Laufzeit. Die Zinshöhe hängt von der Bonität des Kunden, der Höhe der Kreditsumme und dem Wertes des Objekts ab. Als sogenannten Beleihungswert setzt die Bank meist den Bau- und Bodenwert minus einem Sicherheitsabschlag von bis zu 30 Prozent an.

Wer kann, nutzt das günstige Zinsniveau, um seine Schulden schneller zurück zu zahlen. Auf den reinen Zins kommt ein Tilgungssatz. Wer für drei Prozent finanziert und ein Prozent tilgt, zahlt also jährlich Raten in Höhe von vier Prozent der Kreditsumme. Dabei gilt: Zwei Prozent Tilgung sind besser als ein Prozent. Warum? Je mehr Sie jetzt tilgen, desto geringer ist die Restschuld, wenn der erste Kredit ausläuft. Sollte das Zinsniveau am Ende der Laufzeit (also in zehn oder 15 Jahren) hoch sein, wird die Anschlussfinanzierung entsprechend günstiger, weil dann weniger Geld zu teureren Konditionen geliehen werden muss. Und der Bauherr ist früher mit der Rückzahlung fertig. Wem eine niedrige monatliche Belastung wichtiger ist, der wählt eine einprozentige Tilgungsrate, zahlt aber länger ab.

 Wer während der Laufzeit einen Geldsegen oder Boni erwartet, Weihnachtsgelder und Erbschaften in die Finanzierung stecken möchte, kann auch dadurch seine Restschuld minimieren. Vereinbaren Sie dazu Sondertilgungen, die Ihnen die Möglichkeit verschaffen, während er Laufzeit zusätzlich zu den Monatsraten Teile des Kredits abzubezahlen. Achtung: Für diese Option verlangen die Banken meist einen Zinsaufschlag.