10. Wer erstellt mir perfekte Baupläne?

10. Wer erstellt mir perfekte Baupläne?

In jedem Bauherrn steckt ein Architekt – dank CAD-Programm und Millimeterpapier. Doch nicht jeder Plan überzeugt auf lange Sicht. Grundriss, Baupläne, Ausstattung, worauf Bauherren in der Planungsphase von Immobilien achten sollten.

Stehen Budget, Grundstücksgröße, Lage und Kellerentscheidung fest, geht´s an die Planung. Wohnzimmergröße, Geschosshöhe, Fensterstürze, Treppenhaus. Die Planungsphase unterteilt sich in drei Etappen:

- Ideensammlung

- Entwurfsphase

- Entscheidungsphase

Und in jeder Etappe lässt es sich prima träumen. Wer unter Zeitdruck steht und schnell zu einer Entscheidung kommen muss, sollte geplant und Strukturiert vorgehen.

Checkliste für den Hausbau

1. Geduld mit dem Bauplan haben. Jeder Grundriss entwickelt sich, der erste Entwurf ist selten der, der tatsächlich eingereicht wird. Mehrmalige Anpassungen der Baupläne sind völlig normal. Wie viele Entwürfe sich ein Bauherr leisten kann ist dabei auch eine Kostenfrage.

2. Wunschliste für das neue Haus erstellen. Kamin, getrennte Schlafzimmer, große oder kleine Kinderzimmer, Kamin, Sauna, offene oder geschlossene Küche, Speisekammer oder Hauswirtschaftsraum im EG? Was gefällt Ihnen an der bisherigen Wohnung, was fehlt? Bedenken Sie auch, wie viel Stauraum Sie benötigen. Erstellen Sie eine Wunschliste egal davon, was es kostet. Rausstreichen kann man hinterher immer noch.

3. Immobilien vergleichen. Gehen Sie Häuser und Wohnungen von Freunden und Bekannten durch und prüfen Sie, was Ihnen dort gefällt- und was nicht. Fragen Sie frühere Bauherren, was sie im Nachhinein anders machen würden.

4. Bauamt einschalten. Klären Sie, ob es für Ihr Grundstück eine Bauvorschrift in einem Bebauungsplan gibt, die das Aussehen des Hauses vorgibt. Wenn nicht, dann muss sich Ihr Haus in die Nachbarschaft einfügen und damit ist die Architektur in der Umgebung ein erster Anhaltspunkt. Klären Sie bei einem ersten Gespräch auf dem Bauamt, wie extravagant Ihre Entwürfe sein dürfen. Nicht überall sind Verklinkerte Fassaden oder besondere Dachformen möglich.

5. Fertighaus-Ausstellungen. Besuchen Sie diese und schaffen Sie sich dort ein Gefühl für Größen. Je nachdem, ob Ihr Haus 8 auf 9 Meter oder 10 auf 16 Meter groß sein darf, müssen Sie die Räume anders aufteilen.

Wichtig: Planen Sie das Haus von außen nach innen. Wichtige Kriterien sind:

- Abmessungen von Haus und relevanten Räumen: wie lang sind 10 Meter Hauslänge,wie breit sind 4,10 Meter Wohnzimmer?

- Dachformen: Wie wirken Walmdach, Pultdach, Flachdach, Satteldach oder eingeschobene Satteldächer?

- Fassadengestaltung: Soll es Klinker, Putz oder Holz sein, welche Farbe soll die Fassade haben

- Fenster, Glastüren und Gauben: Klären Sie Größe, Art und Beschattung der Lichtquellen für das Haus (Rollläden oder Außenrollos, Handbetrieb oder elektrischer Antrieb)?

- Treppenaufgänge: Es gibt Wendeltreppen, Podest Treppen, einfach- oder zweifach gewendelte Treppen oder geradlinige Treppen aus Beton oder Holz. Soll die Treppe offen oder geschlossen sein? Dachaufgang nicht vergessen!

- Raumzuschnitte: Wohnzimmer, Kinder-, Arbeits-, Schlafzimmer, Küche, Bäder. Wo ist Platz für Stauraum: Flure mit Garderoben, Einbauschränke, Speisekammer.

 - Innenausstattung: Sanitär, Böden, Putz, Wandfarben. Was geht in Eigenleistung?

6. Grundriss zeichnen. Wagen Sie einen ersten Grundriss und skizzieren Sie Ihr Haus auf Millimeterpapier

Kaufen

Malen Sie eine Grundfassung der Außenmauern, und zeichnen Sie die Innenraumvarianten auf darauf liegendem Transparentpapier. Das spart Zeichenarbeit und macht es Ihnen leichter, die Modelle später miteinander zu vergleichen.

7. Baupläne sortieren. Sammeln Sie Ihre Zeichen-Entwürfe, interessante Grundrissideen und Prospekte in einem Ordner. Die Ablage hilft, die Vielzahl von Prospekte, Angebote und Ideen sinnvoll zu sortieren. Versehen Sie Grundrisse und Ansichten mit Datum oder Versionsnummer. Sonst verlieren Sie später den Überblick.

 

8. Anbieterdaten sammeln. Auf Immobilien und Baumessen kann man sich einen Überblick verschaffen, genauso wie auf einer Fertighausausstellung und natürlich das Internet

Wichtige Fragen sind:

- Aus welchem Material soll mein Haus sein: Ziegel, K&S-Stein, Beton, Holz?

- Wie sollen Wasser und Heizung betrieben werden?

- Welche Heizung baue ich ein?

- Welche Fenster: Holz, Kunststoff oder Holz-Alu? Welcher Energiestandard, welche Einbruchsicherheitsmerkmale?

- Brauche ich Garage oder Carport? Wie viele Stellplätze muss ich haben (Bauamt)

- Gibt es Norm Maße oder ist alles frei planbar?

 

9. Baupläne weiterentwickeln. Zeichnet sich der endgültige Plan ab, beginnt für die Bauherren die Entscheidungsphase. Jetzt zeigt sich, mit welchem Anbieter sie gut und schnell zusammenarbeiten können, weil es auch in der Planentwicklungsphase gut gelaufen ist.

9. Mit oder ohne Keller?

9. Mit oder ohne Keller?

Wer ein Haus bauen will und sein Budget kennt, sollte den Grundriss zeichnen. Doch vor dem Zimmerzuschnitt oder dem neuen Bad heißt es: Stauraum klären

Wenn Bauherren ihr Haus planen, denken die meisten zuerst an Bad, Küche, Zimmergrößen oder Kamin. Aber die Frage nach dem Stauraum und damit die Frage ob mit oder ohne Keller muss zuerst geklärt sein. Wo also hin mit Waschmaschine, Trockner, Haustechnik mit Heizung, Anschlüssen und Zählern sowie Krempel und Krimskrams.

Bevor Bauherren die Wohnräume also planen, kommt erst die Fläche für all das, was nicht täglich in Gebrauch ist: Gartenutensilien, Kinderrutsche, Sportgeräte, Weihnachtsdekoration, Karnevalskostüme, Kunstwerke der Kinder oder Erbstücke der Tante. Eine Bestandsaufnahme was bisher schon angefallen ist macht also Sinn und damit auch eine eventuelle Wegwerfaktion, man muss sich nur noch im Klaren sein was alles in den nächsten Jahren anfällt. Platz für Technik und Kisten bieten Anbau, Zimmer, Dachboden oder Keller mehr Möglichkeiten gibt es nicht.

Keller: Braucht man Ihn wirklich?

Ob Sie einen Keller bauen sollen, hängt im Wesentlichen von vier Faktoren ab:

- Typ

- Platzbedarf

- Grundstück

- Vorhandene Finanzielle Mittel bzw. gibt das Budget eine teuren Keller her?

Typ

Die Kellerfrage ist eine Typ Frage: Heimwerker, Bastler und Sammler kommen nur schwer ohne Keller aus. Auch wer Keller gewohnt ist, tut sich mit einem Verzicht schwer.

Platzbedarf

Wer sich nicht einschätzen kann, muss den Platzbedarf ermitteln. Überschlagen Sie: Wie viel laufende Meter Stauraum brauchen Sie – und wofür? Folgende Richtwerte helfen, den Bedarf einzuschätzen:

- Waschen: 2 bis 3 Meter, Geräte und Wäschelagerung

- Vorräte: 2 bis 4 Meter, Weinsammler brauchen mehr

- Haus-Technik: (je nach Heizsystem und Wasserspeicher):2 bis 6 Meter oder extra Raum, etwa bei Pellets oder Be- und Entlüftung

- Alt-Kisten und Krempel: 2 bis 10 Meter

- Kleidung (Wintermäntel, Kinderkleidung): 1 bis x Meter

- Schuhe: 1 bis x Meter

- Ausrüstung (Ski, Klettern, Golf…): 2 bis x Meter

- Werkbank/Nähtisch/Bastelbereich: 2 bis 4 Meter

- Außerdem sollten sie Platze für weitere Hobbys bedenken 

Grundstück

Je teurer und kleiner der Baugrund, desto mehr Nutz- und Wohnfläche muss beschaffen werden.Aus diesem Grund sind in Gegenden mit hohen Grundstückspreisen kaum Häuser ohne Keller zu finden. Auch wer ein Hanggrundstück sein Eigen nennt, baut meistens mit Souterrain,ist es doch zugleich Wohnraum mit Tageslicht. Wer großzügig bauen kann, braucht nur bedingt einen Keller.

Keinen Keller braucht, derjenige:

- Der das Dach als Lagerraum nutzen darf. Entscheidend sind die Bauvorschriften. Wer bereits im Obergeschoss Dachschrägen haben muss, kann im kleinen Spitzboden mit Ausziehtreppe nur wenig lagern. Wer zwei volle Geschosse bauen darf plus Dach mit großer Neigung, gewinnt im Spitzboden Stauraum.

Wir haben eine Vollwertige Treppe eingeplant (Dies war aber mit einen Aufpreis verbunden). Die Kosten für Dachausbau mit Dämmung, Fenstern, Treppe und Bodenbelag können schon zwischen 10.000 und 30.000 Euro betragen. Es kann auch die Heizung im Dach untergebracht werden.

- Die gesamte Haustechnik und Waschküche im ebenerdigen Hauswirtschaftsraum unterbringt (Mindestgröße: 10 Quadratmeter bei Gastherme oder Wärmepumpe) oder aber in einem Anbau bzw. Waschmaschine/Trockner im Badezimmer unterbringen kann.

- Zimmer mit Stauraum plant: Findet die Skiausrüstung, der Kaufladen, die Weihnachtskisten in einem extra Abstellzimmer Platz, braucht man keinen Keller.Stauraum bieten grundsätzlich: Speisekammer für Lebensmittel, Garderoben, begehbare Schränke, Ankleiden, Einbauschränke, Schränke im Wohnbereich.

- Gartenverlust durch Lichtaushub für Kellerschächte und Fenster fürchtet. Soll der Keller Fenster haben, braucht es einen oberirdischen Lichtaushub. Diese gehen freilich zu Lasten der Grundstücksfläche.

 

Finanzielle Mittel

Leider kostet Stauraum ob im Keller oder auf dem Dachboden Geld.                                    Wer jedoch ohne Keller baut, spart: Zwischen 40.000 bis 80.000 Euro verschlingt ein Keller, je nach Größe und Ausbaustufe. Allgemein rechnet man zwischen fünf und 15 Prozent der Baukosten. Das sollte vor allem bei der Auswahl der Haushersteller beachtet werden, da diese meistens den Preis ab Oberkante Bodenplatte und ohne ausgebauten Dachboden angeben.  Aus Wirtschaftlichersicht erhöht ein guter, trockener Keller den Wiederverkaufswert, schmälert aber das Baubudget.

8.Das 1x1 der Baufinanzierungskunde

8.Das 1x1 der Baufinanzierungskunde für Neulinge

Wer sein Wissen in Sachen Baufinanzierung auffrischen möchte, findet hier einen Überblick.

Was beeinflusst den Kredit?

- Bonität des/der Bauherren oder Käufer

- Wert des Objekts

- Laufzeit der Vertrags

- Sonderwünsche

Bonität

Wer ausreichend Sicherheiten mitbringt, hat bei Kreditverhandlungen gute Karten. Banker achten auf Gehaltseingänge, Anlagevermögen und alle Hinweise, die einen dauerhaften Zahlungseingang der monatlichen Raten versprechen. Sie fordern daher nicht nur eine Schufa-Auskunft, sondern auch Steuerbescheid, Gehaltsbescheinigungen und eine Offenlegung der persönlichen Verhältnisse. Selbstständige und Unternehmer müssen noch mehr Offenheit zeigen, um ihre Zahlungskraft nachzuweisen (Rating).

Wert des Objekts

Während Bauherren den Beginn des neuen Wohnglücks im Blick haben, denkt die Bank bereits an das Ende: Was bringt das Haus, wenn es einmal verkauft oder gar versteigert werden muss.

Sie prüfen sehr genau, was ihre Kunden bauen oder kaufen. Schließlich dient das Haus der Bank als Sicherheit, wenn der Kunde die Monatsrate nicht mehr zahlen kann. Dazu ermittelt das Kreditinstitut den Wert, den das Objekt langfristig erzielen kann (Beleihungswert). Dieser muss für die Dauer einer Finanzierung Bestand haben und liegt unter dem marktüblichen Preis. Geschätzt wird der Bau- und Bodenwert mit angemessenen Baukosten abzüglich eines Sicherheitsabschlages von 10 bis 30 Prozent (Sachwertverfahren) oder aber die erzielbaren Erträge (bei vermieteten Mehrfamilienhäusern).

Der Beleihungswert ist nie höher als der Verkehrswert (also der Objektwert unter Berücksichtigung von Lage und Marktpreisen). Meist liegt er bei 60 bis 80 Prozent des Verkehrswertes. Warum ist das wichtig? Liegt der Kreditwunsch des Kunden über der Beleihungsgrenze, wird der Kredit teurer und nicht selten müssen Bauherren weitere Sicherheiten bieten. Darauf sollen Kunden achten, wenn sie Online-Vergleiche durchforsten. Stellen Sie dort alle Parameter gleich ein. Eine 80 Prozent Baufinanzierung zum gleichen Zinssatz ist günstiger als Angebote, die nur bis 60 Prozent gelten.

 

Laufzeit des Vertrags

Unsere Väter zahlten meist 30 Jahre lang ihr Haus ab. War es dann mit Mitte 50 oder Anfang 60 schuldenfrei, begann eine neue Lebensphase. Heutzutage gelten diese Werte weiter, aber der Arbeitsmarkt lässt Häuslebauer längst nicht mehr über Jahrzehnte an einem Ort verweilen. Wer heute baut, baut nicht selten eine Lebensabschnittsimmobilie – und das in jedem Alter. Ob fünf oder 25 Jahre – viele Laufzeiten sind möglich. Der Zins wird für diese Laufzeit festgeschrieben (Sollzinsbindung). Danach läuft der Kreditvertrag aus oder wird gekündigt. Nach dem 10. Jahr ist das jederzeit möglich, auch wenn eine Zinsbindung von 15 oder mehr Jahren vereinbart wurde. Läuft der Kredit aus, brauchen Bauherren rechtzeitig eine Anschlussfinanzierung, mit dem dann gültigen Zinssatz; wiederum für eine bestimmte Laufzeit. Das Prozedere wiederholt sich so oft, bis die Schuld getilgt ist.

Sonderwünsche

Sondertilungen, Bausparverträge, KfW-Darlehen bei energetisch sinnvollen Um- oder Neubauten und selbst ein Riester-Darlehen lässt sich in die Baufinanzierung einbringen. Fragen kostet nichts. Wichtig bei Wohnriester: Wer sein Riester-Kapital für den Wohnbau einsetzt, bindet sich. Einmal Riester, immer Riester. Wer nach dem Verkauf seines Hauses das genutzte Geld nicht wieder in ein anderes Riester-Produkt oder eine neue Immobilie steckt, muss die Zulagen zurückzahlen.

7. Kreditangebote vergleichen

7. Kreditangebote vergleichen

Bausparvertrag, Beleihungswert, Belastungsgrenze – wer Baufinanzierungs-Angebote vergleichen will, muss sich im Vorfeld einlesen.

Wer seine Traumimmobilie findet, darf nicht lange zögern. Je begehrter die Lage, desto schneller müssen Interessenten zuschlagen und sich dann schnellstens um die Finanzierung kümmern. Wer sich erst dann in die Grundlagen der Finanzierung einarbeitet, macht sich unnötig viel Stress. Wer sein Grundwissen einbringen kann, kann das bessere Angebot für sich finden.

So lassen sich Kredite schnell und einfach vergleichen:

Setzen Sie die Parameter bei jedem Kredit gleich.

Kreditsumme, Laufzeit, Tilgungsrate, Wunschrate, Eigenkapital, Sondertilgungen, Kfw-Förderungen, bestehender Bausparvertrag, Beleihungswert - wer die Kriterien bei allen Banken unterschiedlich setzt, verfälscht das Ergebnis. Holen Sie mindestens drei Angebote ein und zwar von der Hausbank, einem Onlinevermittler und einer Direktbank.

Entscheidend ist nicht der Zins, sondern die Gesamtkosten und die Rahmenbedingungen des Kredites.

Achten Sie auf Laufzeiten, Ratenhöhe, Restschuld und den Effektivzins! Nach der Preisangabenverordnung (PAngV) weist der die jährlichen Kosten des Kredites inklusive Bearbeitungsgebühren aus. Als alleiniges Vergleichskriterium taugt er jedoch nur bedingt. Hinzu kommen können noch Schätzkosten für das Wertgutachten, Kontoführungsgebühren oder Bereitstellungszinsen. Diese fallen an, wenn Bauherren die Kreditsumme nicht auf einen Schlag abrufen, sondern – wie beim Bau üblich – nach Baufortschritt. Die Höhe der Bereitstellungszinsen variiert, mal sind ab dem 3. Monat monatlich 0,25 Prozent auf die noch nicht ausbezahlte Darlehenssumme fällig, manchmal 3,0 Prozent, aber erst nach einem Jahr. Lassen Sie sich alle Kosten ausrechnen – und auch die Raten dazu. Nur so können Sie vergleichen. Gleiches gilt für Teilauszahlungszuschläge, die manche Banken erheben, wenn der Kredit in mehreren Tranchen ausgezahlt wird. Lassen Sie sich in jedem Fall zu jeder Variante die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ausrechnen!

Bei gleichen Konditionen ist es letztendlich das Inneregefühl, welcher Anbieter zum Zuge kommt:

 Direktbank, Bausparkasse oder Hausbank. Lassen Sie örtliche Banken gegen Direktbanken antreten, Onlinevermittler bieten einen guten Markt-Überblick. Freie Kreditberater helfen, den besten Zins zu finden. Entscheiden Sie nach Ihrem Kopf und Ihrem Bauch. Wer einen Ansprechpartner um die Ecke wünscht, wird mit der Hotline einer Direktbank womöglich nicht glücklich. Andere schätzen genau dort den Service rund um die Uhr.  Direktbanken können vielfach kostengünstiger arbeiten, da sie kein teures Filialnetz unterhalten müssen. Dass sie aber stets günstiger sind, ist nicht erwiesen. Manche Haus- und Filialbanken können einen Kredit aufgrund der Gesamtsituation im Rahmen einer langen Kundenbeziehung freier und günstiger gestalten. 

Wer sich nicht informiert und Nachfragt zahlt mehr:

Lassen Sie sich Ihre Baufinanzierung erklären. Nur wenn Sie alles verstanden haben, können Sie Risiken erkennen. Unabhängige Berater bei der Verbraucherzentrale helfen dabei, die Baukonditionen zu bewerten.

Keine Sorge:

Wer bauen oder kaufen will, muss nicht eine Bankkaufmanns Lehre absolviert haben. Am Anfang der Bauphase sind Bauherren jedoch stark gefordert. Vieles läuft parallel und meist nach Feierabend, am Wochenende oder in der Mittagspause.

6.2. Welcher Finanzierungstyp bin ich?

6.2. Welcher Finanzierungstyp bin ich?

- Schnell fertig: Sie wählen eine hohe Tilgungsrate (mehr als 3 Prozent) und vereinbaren Sondertilgungen (5 bis 10 Prozent der Bausumme pro Jahr). Voraussetzung: Sie verdienen gut und haben ausreichend Reserven. Raten von 2500 Euro und mehr im Monat schrecken Sie nicht. Ein 300.000 Euro-Kredit lässt sich mit zehnprozentiger Tilgung und Topbonität binnen zehn Jahren komplett abbezahlen. An Ihnen verdienen die Banken nicht viel.

- Möglichst kleine Raten: Je kleiner die Tilgung, desto länger läuft der Kredit. Mit der Minimaltilgung von einem Prozent dauert es 35 und mehr Jahre, bis Sie schuldenfrei sind. Vorteil: Die monatliche Belastung ist kalkulierbar und notfalls auch alleine zu schultern. Tipp: Auf lange Zinsbindungsfristen von zehn und mehr Jahren achten. Nachteil: Ist das Zinsniveau später höher, zahlen diese Kunden deutlich mehr als wenn sie von Anfang mehr getilgt hätten.

- Hauptsache sicher: Die Ratenhöhe ist Ihnen egal. Sie wollen Planungssicherheit und wählen eine sehr lange Laufzeit. Nachteil: Laufzeiten von 25 Jahren und mehr lassen sich Banken bezahlen. Der Zinssatz ist höher als bei kürzeren Laufzeiten. Der Vorteil: Zinsschwankungen sitzen Sie aus.

- Flexibel bleiben: Sie kennen sich mit dem Geschehen auf den Finanzmärkten gut aus und wollen die aktuell niedrigen Zinsen nutzen – notfalls auch in Fremdwährungen. Sie wählen für einen Teil der Kreditsumme einen variablen Darlehenszins. Dieser steigt, wenn die Zinsen steigen. Nachteil: Sie müssen Ihre Finanzierung stets gut im Blick haben, um Kostensteigerungen abzufedern. Empfehlenswert für Profis.

Was passiert, wenn etwas Unerwartetes eintrifft?

Geldprobleme? Nicht denkbar.

Aber einplanen müssen Bauherren und Käufer sie dennoch. Fällt ein wichtiger Parameter wie Job, Partnerschaft oder Gesundheit weg, bricht nicht selten der Traum vom Haus in sich zusammen. Daher sollten Paare weit im Vorfeld klären: Woher kommt Geld, wenn einer oder beide Verdiener ausfallen? Gibt es eine Berufsunfähigkeitsversicherung (bei Tod: Risikolebensversicherung)?  
 Mamas aufgepasst: Könnt Ihr das Haus alleine halten, wenn der Partner geht, länger krank ist oder gar stirbt?

Impressum

Lars Terjung

Krähwinkeler Weg 28
42799 Leichlingen
E-Mail Lasse.terjung@arcor.de
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6.1.Der optimale Baukredit

6.1.Der optimale Baukredit für das eigene Haus

Leider können nur die wenigsten ein Haus oder ein Hausbau ohne Kredit realisieren.

Selten waren die Zinsen so niedrig und damit auch die Verlockung auf ein Eigenheim selten so hoch. Aber nur wer es sich langfristig leisten kann, ein Kredit zu bedienen und das Haus zu unterhalten, sollte den Schritt wagen.

Ohne ausreichendes Eigenkapital muss dazu ein Baukredit – oft ein halbes Leben lang abgestottert werden. Aber wie sieht die perfekte Baufinanzierung aus, die finanziell genug Luft zum Atmen lässt und dennoch die Schuldenlast zügig minimiert? Reicht es, die bisherige Miete ins Haus zu investieren? Klare Antwort: Nein. Gerade in Großstädten sind die Preise dazu in jüngster Zeit zu stark gestiegen. Doch wie weit darf man ins Risiko gehen – und wie viel ist zu viel?

Früher galt eine einfache Regel: Ein Drittel des Einkommens fließt ins Wohnen, unabhängig ob Eigentum oder Miete. In Städten mit sehr hohen Grundstückspreisen lässt sich mit diesem Ansatz kein Haus mehr mieten oder gar ein Haus finanzieren. Damit der Traum vom Eigenheim nicht zur Schuldenfalle wird, sollten Zinsen, Tilgung und Nebenkosten nicht mehr als 45 Prozent des Monatsnettos ausmachen. Wenn die Zinsen auf den Baukredit nach der ersten Zinsbindung deutlich angezogen haben und die anfangs noch tragbare Rate plötzlich so hoch wird das der Anschlusskredit nicht mehr bedient werden kann, ist der Traum des Hauses vorbei.

Ob der Kredit 50.000, 200.000 oder womöglich sogar 500.000 Euro betragen darf, müssen Käufer wie Bauherren selbst klären – und zwar so früh wie möglich. Dazu sollten sich über grundlegende Punkte im klren sein.

1. Wie viel habe ich zum Leben?

Stichwort: Kassensturz. Nettoeinkommen und regelmäßige Einkünfte addieren, variable Gehaltsbestandteile, Boni und Sonderzahlungen außen vor lassen, Einnahmen nicht schön rechnen! Bleiben Sie vorsichtig und lassen Sie Puffer für Unwägbarkeiten (Jobwechsel, Elternzeit)

2. Wie viel gebe ich monatlich aus?

Stichwort: Kostenübersicht. Alle Ausgaben für Miete, Versicherungen, Telefonie, Hobbys, Freizeit, Urlaub, Familie, Essen realistisch ansetzen. Wer gern ausgeht, will es auch noch tun, wenn er einen Kredit bedienen muss.

3. Wie viel habe ich gespart?

Stichwort: Eigenkapital. Mindestens 20 Prozent der Bausumme oder des Kaufpreises sollten es schon sein – jetzt verfügbar! Banken interessieren sich wenig für mögliche Boni, Erbschaften oder Tantiemen künftiger Erfindungen. Wer mehr hat, zahlt weniger: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser sind die Konditionen der Bank – und damit von Anfang an die Rate. Wichtig: Reserven für harte Zeiten bilden und nicht antasten. Lebensversicherungen/Bundesschatzbriefe lassen sich nicht so schnell flüssig machen wie ein Tagesgeldkonto.

Stichwort: Kreditrahmen. Das persönliche Budget sollten Immobilieninteressenten frühzeitig kennen – selbst wenn noch kein konkretes Angebot für Kauf oder Bau vorliegt. Hier kommt die Bank ins Spiel. Klären Sie im Vorfeld, welche Kreditsumme sie finanzieren würde, welche Konditionen dafür gelten, welche Fördermittel es gibt und wie hoch die monatliche Rate wäre. Erster Ansprechpartner ist die Hausbank – der Vergleich kommt später. Grund: Wer weiß, dass er am Ort 200.000 Euro mit festem Zinssatz x und fester Laufzeit finanziert bekäme, kann gezielter nach Alternativen suchen, besser verhandeln und schneller entscheiden.  

Wichtig: Die meisten Häuslebauer wollen ihre Baufinanzierung einmal planen und sich nicht ständig damit beschäftigen müssen. Experten raten daher, niedrige Zinsen langfristig (10 oder 15 Jahre) zu sichern – mit festem Zinssatz. Variable Zinssätze sind an die Geldmarktzinsen gekoppelt und steigen mit, wenn die Niedrigzinsphase einmal vorbei ist. 

Das aktuelle Zinsniveau schwankt zwischen 1,2 und knapp fünf Prozent bei zehn Jahren Laufzeit. Die Zinshöhe hängt von der Bonität des Kunden, der Höhe der Kreditsumme und dem Wertes des Objekts ab. Als sogenannten Beleihungswert setzt die Bank meist den Bau- und Bodenwert minus einem Sicherheitsabschlag von bis zu 30 Prozent an.

Wer kann, nutzt das günstige Zinsniveau, um seine Schulden schneller zurück zu zahlen. Auf den reinen Zins kommt ein Tilgungssatz. Wer für drei Prozent finanziert und ein Prozent tilgt, zahlt also jährlich Raten in Höhe von vier Prozent der Kreditsumme. Dabei gilt: Zwei Prozent Tilgung sind besser als ein Prozent. Warum? Je mehr Sie jetzt tilgen, desto geringer ist die Restschuld, wenn der erste Kredit ausläuft. Sollte das Zinsniveau am Ende der Laufzeit (also in zehn oder 15 Jahren) hoch sein, wird die Anschlussfinanzierung entsprechend günstiger, weil dann weniger Geld zu teureren Konditionen geliehen werden muss. Und der Bauherr ist früher mit der Rückzahlung fertig. Wem eine niedrige monatliche Belastung wichtiger ist, der wählt eine einprozentige Tilgungsrate, zahlt aber länger ab.

 Wer während der Laufzeit einen Geldsegen oder Boni erwartet, Weihnachtsgelder und Erbschaften in die Finanzierung stecken möchte, kann auch dadurch seine Restschuld minimieren. Vereinbaren Sie dazu Sondertilgungen, die Ihnen die Möglichkeit verschaffen, während er Laufzeit zusätzlich zu den Monatsraten Teile des Kredits abzubezahlen. Achtung: Für diese Option verlangen die Banken meist einen Zinsaufschlag.