8.Das 1x1
der Baufinanzierungskunde für Neulinge
Wer sein
Wissen in Sachen Baufinanzierung auffrischen möchte, findet hier einen
Überblick.
Was
beeinflusst den Kredit?
- Bonität
des/der Bauherren oder Käufer
- Wert des
Objekts
- Laufzeit
der Vertrags
- Sonderwünsche
Bonität
Wer
ausreichend Sicherheiten mitbringt, hat bei Kreditverhandlungen gute Karten.
Banker achten auf Gehaltseingänge, Anlagevermögen und alle Hinweise, die einen
dauerhaften Zahlungseingang der monatlichen Raten versprechen. Sie fordern
daher nicht nur eine Schufa-Auskunft, sondern auch Steuerbescheid,
Gehaltsbescheinigungen und eine Offenlegung der persönlichen Verhältnisse.
Selbstständige und Unternehmer müssen noch mehr Offenheit zeigen, um ihre
Zahlungskraft nachzuweisen (Rating).
Wert des Objekts
Während
Bauherren den Beginn des neuen Wohnglücks im Blick haben, denkt die Bank
bereits an das Ende: Was bringt das Haus, wenn es einmal verkauft oder gar
versteigert werden muss.
Sie prüfen
sehr genau, was ihre Kunden bauen oder kaufen. Schließlich dient das Haus der
Bank als Sicherheit, wenn der Kunde die Monatsrate nicht mehr zahlen kann. Dazu
ermittelt das Kreditinstitut den Wert, den das Objekt langfristig erzielen kann
(Beleihungswert). Dieser muss für die Dauer einer Finanzierung Bestand haben
und liegt unter dem marktüblichen Preis. Geschätzt wird der Bau- und Bodenwert
mit angemessenen Baukosten abzüglich eines Sicherheitsabschlages von 10 bis 30
Prozent (Sachwertverfahren) oder aber die erzielbaren Erträge (bei vermieteten
Mehrfamilienhäusern).
Der
Beleihungswert ist nie höher als der Verkehrswert (also der Objektwert unter
Berücksichtigung von Lage und Marktpreisen). Meist liegt er bei 60 bis 80
Prozent des Verkehrswertes. Warum ist das wichtig? Liegt der Kreditwunsch des
Kunden über der Beleihungsgrenze, wird der Kredit teurer und nicht selten
müssen Bauherren weitere Sicherheiten bieten. Darauf sollen Kunden achten, wenn
sie Online-Vergleiche durchforsten. Stellen Sie dort alle Parameter gleich ein.
Eine 80 Prozent Baufinanzierung zum gleichen Zinssatz ist günstiger als
Angebote, die nur bis 60 Prozent gelten.
Laufzeit des Vertrags
Unsere Väter
zahlten meist 30 Jahre lang ihr Haus ab. War es dann mit Mitte 50 oder Anfang
60 schuldenfrei, begann eine neue Lebensphase. Heutzutage gelten diese Werte
weiter, aber der Arbeitsmarkt lässt Häuslebauer längst nicht mehr über
Jahrzehnte an einem Ort verweilen. Wer heute baut, baut nicht selten eine
Lebensabschnittsimmobilie – und das in jedem Alter. Ob fünf oder 25 Jahre –
viele Laufzeiten sind möglich. Der Zins wird für diese Laufzeit festgeschrieben
(Sollzinsbindung). Danach läuft der Kreditvertrag aus oder wird gekündigt. Nach
dem 10. Jahr ist das jederzeit möglich, auch wenn eine Zinsbindung von 15 oder
mehr Jahren vereinbart wurde. Läuft der Kredit aus, brauchen Bauherren
rechtzeitig eine Anschlussfinanzierung, mit dem dann gültigen Zinssatz;
wiederum für eine bestimmte Laufzeit. Das Prozedere wiederholt sich so oft, bis
die Schuld getilgt ist.
Sonderwünsche
Sondertilungen, Bausparverträge, KfW-Darlehen bei
energetisch sinnvollen Um- oder Neubauten und selbst ein Riester-Darlehen lässt
sich in die Baufinanzierung einbringen. Fragen kostet nichts. Wichtig bei
Wohnriester: Wer sein Riester-Kapital für den Wohnbau einsetzt, bindet sich.
Einmal Riester, immer Riester. Wer nach dem Verkauf seines Hauses das genutzte
Geld nicht wieder in ein anderes Riester-Produkt oder eine neue Immobilie
steckt, muss die Zulagen zurückzahlen.
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