Donnerstag, 21. April 2016

8.Das 1x1 der Baufinanzierungskunde


8.Das 1x1 der Baufinanzierungskunde für Neulinge

Wer sein Wissen in Sachen Baufinanzierung auffrischen möchte, findet hier einen Überblick.

Was beeinflusst den Kredit?

- Bonität des/der Bauherren oder Käufer

- Wert des Objekts

- Laufzeit der Vertrags

- Sonderwünsche

Bonität

Wer ausreichend Sicherheiten mitbringt, hat bei Kreditverhandlungen gute Karten. Banker achten auf Gehaltseingänge, Anlagevermögen und alle Hinweise, die einen dauerhaften Zahlungseingang der monatlichen Raten versprechen. Sie fordern daher nicht nur eine Schufa-Auskunft, sondern auch Steuerbescheid, Gehaltsbescheinigungen und eine Offenlegung der persönlichen Verhältnisse. Selbstständige und Unternehmer müssen noch mehr Offenheit zeigen, um ihre Zahlungskraft nachzuweisen (Rating).

Wert des Objekts

Während Bauherren den Beginn des neuen Wohnglücks im Blick haben, denkt die Bank bereits an das Ende: Was bringt das Haus, wenn es einmal verkauft oder gar versteigert werden muss.

Sie prüfen sehr genau, was ihre Kunden bauen oder kaufen. Schließlich dient das Haus der Bank als Sicherheit, wenn der Kunde die Monatsrate nicht mehr zahlen kann. Dazu ermittelt das Kreditinstitut den Wert, den das Objekt langfristig erzielen kann (Beleihungswert). Dieser muss für die Dauer einer Finanzierung Bestand haben und liegt unter dem marktüblichen Preis. Geschätzt wird der Bau- und Bodenwert mit angemessenen Baukosten abzüglich eines Sicherheitsabschlages von 10 bis 30 Prozent (Sachwertverfahren) oder aber die erzielbaren Erträge (bei vermieteten Mehrfamilienhäusern).

Der Beleihungswert ist nie höher als der Verkehrswert (also der Objektwert unter Berücksichtigung von Lage und Marktpreisen). Meist liegt er bei 60 bis 80 Prozent des Verkehrswertes. Warum ist das wichtig? Liegt der Kreditwunsch des Kunden über der Beleihungsgrenze, wird der Kredit teurer und nicht selten müssen Bauherren weitere Sicherheiten bieten. Darauf sollen Kunden achten, wenn sie Online-Vergleiche durchforsten. Stellen Sie dort alle Parameter gleich ein. Eine 80 Prozent Baufinanzierung zum gleichen Zinssatz ist günstiger als Angebote, die nur bis 60 Prozent gelten.

 
Laufzeit des Vertrags

Unsere Väter zahlten meist 30 Jahre lang ihr Haus ab. War es dann mit Mitte 50 oder Anfang 60 schuldenfrei, begann eine neue Lebensphase. Heutzutage gelten diese Werte weiter, aber der Arbeitsmarkt lässt Häuslebauer längst nicht mehr über Jahrzehnte an einem Ort verweilen. Wer heute baut, baut nicht selten eine Lebensabschnittsimmobilie – und das in jedem Alter. Ob fünf oder 25 Jahre – viele Laufzeiten sind möglich. Der Zins wird für diese Laufzeit festgeschrieben (Sollzinsbindung). Danach läuft der Kreditvertrag aus oder wird gekündigt. Nach dem 10. Jahr ist das jederzeit möglich, auch wenn eine Zinsbindung von 15 oder mehr Jahren vereinbart wurde. Läuft der Kredit aus, brauchen Bauherren rechtzeitig eine Anschlussfinanzierung, mit dem dann gültigen Zinssatz; wiederum für eine bestimmte Laufzeit. Das Prozedere wiederholt sich so oft, bis die Schuld getilgt ist.

Sonderwünsche
Sondertilungen, Bausparverträge, KfW-Darlehen bei energetisch sinnvollen Um- oder Neubauten und selbst ein Riester-Darlehen lässt sich in die Baufinanzierung einbringen. Fragen kostet nichts. Wichtig bei Wohnriester: Wer sein Riester-Kapital für den Wohnbau einsetzt, bindet sich. Einmal Riester, immer Riester. Wer nach dem Verkauf seines Hauses das genutzte Geld nicht wieder in ein anderes Riester-Produkt oder eine neue Immobilie steckt, muss die Zulagen zurückzahlen.





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