6.1.Der optimale Baukredit

6.1.Der optimale Baukredit für das eigene Haus

Leider können nur die wenigsten ein Haus oder ein Hausbau ohne Kredit realisieren.

Selten waren die Zinsen so niedrig und damit auch die Verlockung auf ein Eigenheim selten so hoch. Aber nur wer es sich langfristig leisten kann, ein Kredit zu bedienen und das Haus zu unterhalten, sollte den Schritt wagen.

Ohne ausreichendes Eigenkapital muss dazu ein Baukredit – oft ein halbes Leben lang abgestottert werden. Aber wie sieht die perfekte Baufinanzierung aus, die finanziell genug Luft zum Atmen lässt und dennoch die Schuldenlast zügig minimiert? Reicht es, die bisherige Miete ins Haus zu investieren? Klare Antwort: Nein. Gerade in Großstädten sind die Preise dazu in jüngster Zeit zu stark gestiegen. Doch wie weit darf man ins Risiko gehen – und wie viel ist zu viel?

Früher galt eine einfache Regel: Ein Drittel des Einkommens fließt ins Wohnen, unabhängig ob Eigentum oder Miete. In Städten mit sehr hohen Grundstückspreisen lässt sich mit diesem Ansatz kein Haus mehr mieten oder gar ein Haus finanzieren. Damit der Traum vom Eigenheim nicht zur Schuldenfalle wird, sollten Zinsen, Tilgung und Nebenkosten nicht mehr als 45 Prozent des Monatsnettos ausmachen. Wenn die Zinsen auf den Baukredit nach der ersten Zinsbindung deutlich angezogen haben und die anfangs noch tragbare Rate plötzlich so hoch wird das der Anschlusskredit nicht mehr bedient werden kann, ist der Traum des Hauses vorbei.

Ob der Kredit 50.000, 200.000 oder womöglich sogar 500.000 Euro betragen darf, müssen Käufer wie Bauherren selbst klären – und zwar so früh wie möglich. Dazu sollten sich über grundlegende Punkte im klren sein.

1. Wie viel habe ich zum Leben?

Stichwort: Kassensturz. Nettoeinkommen und regelmäßige Einkünfte addieren, variable Gehaltsbestandteile, Boni und Sonderzahlungen außen vor lassen, Einnahmen nicht schön rechnen! Bleiben Sie vorsichtig und lassen Sie Puffer für Unwägbarkeiten (Jobwechsel, Elternzeit)

2. Wie viel gebe ich monatlich aus?

Stichwort: Kostenübersicht. Alle Ausgaben für Miete, Versicherungen, Telefonie, Hobbys, Freizeit, Urlaub, Familie, Essen realistisch ansetzen. Wer gern ausgeht, will es auch noch tun, wenn er einen Kredit bedienen muss.

3. Wie viel habe ich gespart?

Stichwort: Eigenkapital. Mindestens 20 Prozent der Bausumme oder des Kaufpreises sollten es schon sein – jetzt verfügbar! Banken interessieren sich wenig für mögliche Boni, Erbschaften oder Tantiemen künftiger Erfindungen. Wer mehr hat, zahlt weniger: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser sind die Konditionen der Bank – und damit von Anfang an die Rate. Wichtig: Reserven für harte Zeiten bilden und nicht antasten. Lebensversicherungen/Bundesschatzbriefe lassen sich nicht so schnell flüssig machen wie ein Tagesgeldkonto.

Stichwort: Kreditrahmen. Das persönliche Budget sollten Immobilieninteressenten frühzeitig kennen – selbst wenn noch kein konkretes Angebot für Kauf oder Bau vorliegt. Hier kommt die Bank ins Spiel. Klären Sie im Vorfeld, welche Kreditsumme sie finanzieren würde, welche Konditionen dafür gelten, welche Fördermittel es gibt und wie hoch die monatliche Rate wäre. Erster Ansprechpartner ist die Hausbank – der Vergleich kommt später. Grund: Wer weiß, dass er am Ort 200.000 Euro mit festem Zinssatz x und fester Laufzeit finanziert bekäme, kann gezielter nach Alternativen suchen, besser verhandeln und schneller entscheiden.  

Wichtig: Die meisten Häuslebauer wollen ihre Baufinanzierung einmal planen und sich nicht ständig damit beschäftigen müssen. Experten raten daher, niedrige Zinsen langfristig (10 oder 15 Jahre) zu sichern – mit festem Zinssatz. Variable Zinssätze sind an die Geldmarktzinsen gekoppelt und steigen mit, wenn die Niedrigzinsphase einmal vorbei ist. 

Das aktuelle Zinsniveau schwankt zwischen 1,2 und knapp fünf Prozent bei zehn Jahren Laufzeit. Die Zinshöhe hängt von der Bonität des Kunden, der Höhe der Kreditsumme und dem Wertes des Objekts ab. Als sogenannten Beleihungswert setzt die Bank meist den Bau- und Bodenwert minus einem Sicherheitsabschlag von bis zu 30 Prozent an.

Wer kann, nutzt das günstige Zinsniveau, um seine Schulden schneller zurück zu zahlen. Auf den reinen Zins kommt ein Tilgungssatz. Wer für drei Prozent finanziert und ein Prozent tilgt, zahlt also jährlich Raten in Höhe von vier Prozent der Kreditsumme. Dabei gilt: Zwei Prozent Tilgung sind besser als ein Prozent. Warum? Je mehr Sie jetzt tilgen, desto geringer ist die Restschuld, wenn der erste Kredit ausläuft. Sollte das Zinsniveau am Ende der Laufzeit (also in zehn oder 15 Jahren) hoch sein, wird die Anschlussfinanzierung entsprechend günstiger, weil dann weniger Geld zu teureren Konditionen geliehen werden muss. Und der Bauherr ist früher mit der Rückzahlung fertig. Wem eine niedrige monatliche Belastung wichtiger ist, der wählt eine einprozentige Tilgungsrate, zahlt aber länger ab.

 Wer während der Laufzeit einen Geldsegen oder Boni erwartet, Weihnachtsgelder und Erbschaften in die Finanzierung stecken möchte, kann auch dadurch seine Restschuld minimieren. Vereinbaren Sie dazu Sondertilgungen, die Ihnen die Möglichkeit verschaffen, während er Laufzeit zusätzlich zu den Monatsraten Teile des Kredits abzubezahlen. Achtung: Für diese Option verlangen die Banken meist einen Zinsaufschlag.